Oikaistut varat toiminnallisista käyttökatteista (AFFO) – Sijoitussanakirja

Oikaistut varat toiminnallisista käyttökatteista (AFFO)

Oikaistut varat toiminnallisista käyttökatteista, tunnetaan myös lyhenteellä AFFO (Adjusted Funds From Operations), on keskeinen mittari, jota käytetään erityisesti kiinteistösijoitusalalla arvioimaan kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) ja muiden kiinteistösijoitusten taloudellista suorituskykyä. Tämä mittari tarjoaa syvällisempää tietoa kuin perinteinen käyttökatteiden laskentatapa, sillä se ottaa huomioon useita tärkeitä tekijöitä, jotka vaikuttavat sijoituksen tuottoon ja kestävyyteen. AFFO:n avulla sijoittajat voivat arvioida, kuinka paljon rahaa on käytettävissä osinkojen maksamiseen ja muihin investointeihin, mikä tekee siitä arvokkaan työkalun sijoituspäätösten tueksi.

AFFO:n laskentaperusteet

AFFO:n laskeminen alkaa perinteisestä käyttökatteesta (FFO), joka lasketaan vähentämällä kiinteistön myynnistä ja arvonmuutoksista saadut voitot ja lisäämällä takaisin poistot ja arvonalentumiset. FFO antaa hyvän kuvan kiinteistön operatiivisesta tuloksesta, mutta se ei ota huomioon kaikkia kuluja, jotka voivat vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Tämän vuoksi AFFO:ta laskettaessa otetaan huomioon myös muutokset pääomakuluissa, kuten korjaukset ja ylläpitokustannukset, sekä muut liiketoiminnan kulut, jotka voivat vaikuttaa kassavirtaan.

Oikaistut varat ja niiden merkitys

Oikaistut varat toiminnallisista käyttökatteista ovat erityisen tärkeitä sijoittajille, jotka etsivät luotettavaa ja kestävää kassavirtaa. Koska AFFO ottaa huomioon kiinteistön ylläpitoon ja kehittämiseen liittyvät kulut, se antaa realistisemman kuvan siitä, kuinka paljon rahaa on käytettävissä osinkojen maksamiseen. Tämä on erityisen tärkeää REIT:ien kohdalla, sillä niiden on lain mukaan jaettava suurin osa tuloistaan osinkoina sijoittajille. Sijoittajat voivat siis käyttää AFFO:ta arvioidakseen, onko REIT:in osinkopolitiikka kestävä ja onko se kykenevä maksamaan osinkoja tulevaisuudessa.

AFFO:n vertailu muihin mittareihin

Vaikka AFFO on arvokas mittari, on tärkeää ymmärtää sen eroavaisuudet muihin taloudellisiin mittareihin, kuten FFO:hon ja nettotuloihin. FFO on hyödyllinen mittari, mutta se ei ota huomioon kaikkia kuluja, jotka voivat vaikuttaa kassavirtaan. Nettotulot puolestaan voivat sisältää erilaisia kertaluonteisia kuluja ja tuloja, jotka eivät välttämättä heijasta kiinteistön operatiivista suorituskykyä. Sijoittajien tulisi käyttää AFFO:ta yhdessä muiden mittareiden kanssa saadakseen kattavan kuvan sijoituksen taloudellisesta tilanteesta.

Ongelmat ja rajoitukset

Kuten kaikilla taloudellisilla mittareilla, myös AFFO:lla on omat rajoituksensa. Esimerkiksi eri yritykset voivat laskea AFFO:ta eri tavoin, mikä voi johtaa vertailuongelmiin. Sijoittajien on oltava tietoisia siitä, miten kukin yritys määrittelee ja laskee AFFO:n, jotta he voivat tehdä oikeita vertailuja. Lisäksi AFFO ei ota huomioon markkinoiden ulkopuolisia tekijöitä, kuten taloudellista epävakautta tai lainsäädännön muutoksia, jotka voivat vaikuttaa kiinteistösijoitusten tuottoon.

Yhteenveto

Oikaistut varat toiminnallisista käyttökatteista (AFFO) ovat tärkeä työkalu kiinteistösijoittajille, jotka haluavat arvioida sijoitustensa taloudellista suorituskykyä. Se tarjoaa syvällisempää tietoa kuin perinteinen käyttökatteiden laskentatapa ja auttaa sijoittajia ymmärtämään, kuinka paljon rahaa on käytettävissä osinkojen maksamiseen ja muihin investointeihin. Vaikka AFFO:lla on omat rajoituksensa, se on silti arvokas mittari, joka voi auttaa sijoittajia tekemään parempia päätöksiä kiinteistösijoituksissaan.